Kulla dhe qindra pallate, si po ngulfatet Tirana me lejet e ndërtimit

Të dhënat e siguruara nga Instituti i Statistikave (INSTAT), zbulojnë se Bashkia e Tiranës, nga viti 2015 deri në mars të 2018, ka miratuar plot 492 leje ndërtimi. Rreth 90 leje ndërtimi janë firmosur përgjatë vitit 2015, ndërsa në 2016 u lëshuan 106 leje, për një sipërfaqe prej 209.3 mijë metra katrorë. Në 2017-n numri i lejeve arriti në 231 për një sipërfaqe totale prej 522 mijë metra katror dhe në tremujorin e parë të 2018-s, u dhanë 65 leje.

Sipërfaqja e planifikuar për ndërtim në Tiranë, është sa 60% e totalit për gjithë Shqipërinë. INSTAT vijon më tej duke thënë se numri i lejeve të ndërtimit miratuar për ndërtesa rezidente (ku përfshihen pallatet dhe banesat private) zënë 75,2 % të numrit gjithsej të lejeve, ndërkaq numri i lejeve miratuar për ndërtesa jo rezidente (ku përfshihen hotelet, kulla, zyrat, qendrat tregtare, industriale dhe të tjera) zë 24,8 %.

Shumëkush e ka të freskët premtimin e Erion Veliajt përpara se të zgjidhej kryebashkiak i Tiranës, për vendosjen e një moratoriumi ndërtimesh në kryeqytet. “Premtimi im është që ne të kemi bashkë me qeverinë një moratorium të ndërtimeve, të ndërpresim  ndërtimet dhe të sigurohemi që fillimisht të shpëtojmë të gjitha hapësirat publike për parqe.” – deklaronte Veliaj në datë 4 maj 2015, gjatë një dëgjese me banorët e Njësisë nr. 8.

Por pa kaluar as pak javë nga fitorja e tij në krye të Tiranës, disa ngrehina nisën të shfaqen në zona të ndryshme, pa asnjë uniformitet me pallatet ekzistuese. Lejet e ndërtimit vijuan të jepeshin njëra pas tjetrës, dhe kulmi arriti në vitin 2017, me projektimin e një seri kullash rreth qendrës së kryeqytetit.

Nëse del për një shëtitje në Tiranë, mund të shohësh çdo 1 km, pallate duke u ndërtuar dhe komplekse të mëdha, me leje të firmosura nga kryebashkiaku i Tiranës, Erion Veliaj.

Por sa janë nevojat reale të kryeqytetit për ndërtime në raport me popullsinë që ka?

“Nëse deri rreth viteve 2000 Tirana ka njohur edhe ritme të rendit 6-7% të rritjes së popullatës në vit, kuptohet që sidomos në 10 vjeçarin e fundit ritmet e urbanizimit kanë rënë por duke qenë gjithsesi ende në nivele që Europa ka kohë që nuk i njeh. Sot llogaritet që Tirana të jetë në ritmet e 3-4% të rritjes së popullatës në vit.” – shprehet urbanisti Flamur Kuçi, për Citizies Channel.

“Tirana sot ka një stok ndërtimor si fond strehimi rreth 18 milionë m2 për një popullatë rreth 600.000 banorë. Nëse Tirana, në një llogaritje realiste duhet të përgatitet që të akomodojë në 15 vitet që vijnë edhe një popullatë shtesë prej 150-200.000 banorësh, do duhet që të llogarisë një fond shtesë ndërtimor prej rreth 6 milionë m2 në 15 vitet që vijnë.” – shton më tej Kuçi.

Aktualisht, nevojat për ndërtim dhe kapacitetet e fuqisë blerëse, janë pothuajse në drejtime të kundërta. Taksa prej 8 % e infrastrukturës, me të cilën Erion Veliaj justifikon ndërtimet në Tiranë, ka rritur ndjeshëm çmimet e apartamenteve. Nëse më përpara, në zonat jashtë Unazës së Tiranës, çmimet varionin nga 380 deri në 500 euro, sot me trendin e ri të ndërtimeve, çmimi luhatet nga 750 deri në 950 euro m2.

Pra, një familje me 4 anëtarë, që do të zgjedhë Tiranën si destinacion për të jetuar, atyre do tu duhet të paktën 60-70 mijë euro për të blerë një apartament.

Edhe sipas indeksit të fuqisë blerëse, kryeqyteti shqiptar rezulton ndër më të shtrenjtët në botë. Indeksi Numbeo.com rendit 269 qytete në botë, sipas raportit të çmimit mbi të ardhurat, që është treguesi më i mirë për të matur përballueshmërinë për blerjen e një apartamenti (sa më i ulët ky indeks, aq më mirë është), e vë Tiranën në vendin e 235, duke u renditur mes qyteteve ku është më e vështirë për të blerë një shtëpi me të ardhurat e disponueshme. Parisi në Francë dhe Milano në Itali renditen përkatësisht në vendet e 231 dhe 232. Edhe më i lirë është Një Jorku, që gjendet në vendin e 194.

“Gjithësesi, sfida e Tiranës mbetet cilësia ndërtimore dhe sidomos cilësia urbane e jetesës dhe jo thjesht aspekti i strehimit.” – thekson më tej urbanisti, Flamur Kuçi.

Leje për pallat, por ndërtohet kompleks

Burime për Citizens Channel brenda Bashkisë së Tiranës, informojnë se në kryeqytet një pjesë e lejeve të dhëna janë për komplekse me shumë pallate. Rasti më tipik është një kompleks që po ndërtohet pranë zonës së Ali Demit, në afërsi të Burgut të Tiranës. Ndërtuesi “Kontakt” Sh.p.k, është pajisur me vetëm 1 leje ndërtimi, por plani i zbuluar nga Citizies Channel, bën me dije se pritet të ndërtohen plot 33 pallate, në një sipërfaqe prej 54 mijë m2.

Projekti i studios arkitekturore OMA për ndërtimin e 33 pallateve në zonën e Ali Demit

Projekti për ndërtimin e këtyre pallateve është bërë nga studio e arkitekturës OMA me qendër në Rotterdam, Hollandë. Ajo që bie në sy, është tendenca e lyerjes së pallateve me ngjyra të ndryshme, pasi arkitekti është frymëzuar nga Edi Rama, gjatë kohës kur ky ishte Kryetar Bashkie dhe nisi ndryshimin e fasadave të pallateve.

Një tjetër kompleks i dhënë si një leje e vetme nga Bashkia e Tiranës, është edhe ai pranë Komunës së Parisit, ku po ndërtohet nga kompania “KIKA”. Këtu, Bashkia e Tiranës ka bërë ndërhyrje të shumta në infrastrukturë, për të lehtësuar hyrjen në kompleksin e përbërë nga disa pallate.

Pjese nga projekti i Kompleksit “Kika” në zonën e Komunës së Parisit – Tiranë

“Fiori Del Bosco” është një tjetër kompleks i cili ka në vetëvete 6 pallate me nga 10 kate secila dhe i pozicionuar në zonën e “Don Boskos” në Tiranë. Projekti pritet të mbaroj brenda 2020, ndërsa një nga kompanitë ndërtuese është EDIL-AL, e Artan Dulakut, njëherësh pronarit të televizionit Vizion Plus.

Projekti i kompleksit “Fiori di Bosco” në Tiranë

Ndërkohë, pranë Kryegjyshatës Botërore të Bektashinjve, kompania Kastrati Sh.a, në pronësi të biznesmenit Shefqet Kastratit, do të nisin ndërtimin e një kompleksi të përbërë nga dhjetëra pallate. Projekti është në përfundim e sipër.

Kulla për “klientët”

Të paktën 24 kulla të reja, me nga 25-30 kate pritet të ndërtohen në Tiranë. Lejet janë miratuar formalisht nga Këshilli Kombëtar i Territorit, por propozimi fillestar ka qenë i Bashkisë së Tiranës.

“Për kullat trashëguam planin francez për një qendër që do kishte ndërtesa të larta për arsye të thjeshta, as Rama as unë s’kemi cenuar kurrë hapësirën publike, ka qenë private gjithmonë.”- tha Veliaj pak javë më parë, i ftuar në një emision politik.

Plani francez parashihte 10 kulla të larta—mbi 81 metra secila, afërsisht 20-25 katëshe—të cilat do të vendoseshin përqark Sheshit Skënderbej dhe anash aksit të Bulevardit Dëshmorët e Kombit.

Citiziens Channel analizoi një pjesë të projekteve të kullave, ku shumica prej tyre janë investime nga kompani të krijuara rishtaz, ndërsa një pjesë tjetër po u jepen disa prej “klientëve” që vitet e fundit janë përfituesit kryesor të fondeve publike.

“Eyes of Tirana” është një qiellgërvishtës i cili do të ndërtohet në qendër të kryeqytetit nga biznesmeni Artan Dulaku, tek ish Dhoma e Tregtisë. Ajo është projektuar nga kompania daneze Henning Larsen Architects dhe është fituesja e një konkursi arkitekture në vitin 2003, organizuar nga ish-Kryebashkiaku Edi Rama. Projekti parashikon 26 kate, ndërsa në të do të përfshihen edhe shërbime hotelerie, duke përfituar kështu nga ulja e taksave që qeveria Rama ka bërë sëfundmi.

Projekti i ndërtesës 26-katëshe “Eyes of Tirana” i realizuar nga studio Henning Larsen Architects

Ishte 1 qershori i vitit 2001, kur kryebashkiaku Edi Rama i shoqëruar nga kryeministri i asaj kohe Ilir Meta, inauguruan ndërtimin e lojërave për fëmijët, “7-xhuxhat”. Sot, 17 vite më vonë, është sërish Edi Rama i cili ka vendosur për fatin e këtij këndi lojërash. Një kullë e quajtur Downtown Albania dhe e lartë 133.8 metra, do jetë silueta e re e kryeqytetit. Kulla është një investim i përbashkët prej 75 milion euro i biznesmenëve Samir Mane dhe Shefqet Kastrati, ndërsa ky i fundit shpenzoi mbi 30 milion euro për blerjen e Hotel Sheraton.

Ndërtesa “Downtown Albania” do të ngrihet në vendin ku dikur ishte parku i lojërave 7 Xhuxhat

Pas Hotel Tiranës, pritet të ngrihet një kullë prej 35-katesh, duke i humbur kështu edhe identetin e godinës që deri sot njihet si 15-katëshi. Aplikimi për leje ndërtimi u bë nga Alban Efthimi, pronar i studios Atelie 4, studioja kryesore me të cilën punonte Edi Rama dje si kryebashkiak dhe sot si kryeministër. Investitor i kësaj kulle që do të shërbej si hoteleri dhe qendër tregtare, është biznesmeni Ramë Geci, i njohur për miqësinë e tij me qeverinë e majtë.

Projekti i ndërtesës 35-katëshe pas Hotel Tiranës

“Kullat janë në disproporcion me natyrën e zhvillimit të qytetit te Tiranës dhe do të impaktojnë në ngulfatjen e mëtejshme të qytetit, trafikut, ndërtimit, eksternaliteteve ndërtimore. Pra në esencë, për Tiranën, ky nuk është një zhvillim pozitiv dhe në dobi të qytetit.” – shton urbanisti Flamur Kuçi.

West Residence është një ndërtesë shumëfunksionale, e cila do të ndërtohet pas  godinës së Presidencës, përgjatë rrugës Ibrahim Rrugova, në vendin ku tani ndodhet një parkim dhe klinika e dikurshme e bllokut. Projekti mban firmën e arkitektit italian, Stephano Boeri ndërsa kompania ndërtuese është Invest Society, e krijuar rreth 18 muaj më pare.

Projekti i godinës multifunksionale “West Residence” – rruga Ibrahim Rugova, Tiranë

E njëjta kompania dhe i njëjti arkitekt, do të ndërtojnë një tjetër godinë multifunksionale të quajtur BLLOK, e pozicionuar në zemër të bllokut, në krah të ish Bar Rovenës. Toka është në pronësi të deputetit Tom Doshi ndërsa e shkuara e saj është shoqëruar jo pak me konflikte gjyqësore.

Ndërtesa multifunksionale “BLLOK”

“300 mln euro pritet të hidhen në ndërtim vetëm për vitin 2018. Ndërkohë që në Tiranë do të investohen rreth 800 milionë euro brenda 3 viteve, të mbledhura nga llogaria e të të ardhurave të grumbulluara nga Bashkia e Tiranës. Disa firma ndërtuese nëse kontrollohen në QKR shikon se janë “fantazmë”, pasi nuk kanë asnjë buxhet.”- shprehet Ornela Liperi për Citiziens Channel.

Garden Building, një godinë 24-katëshe do të ndërtohet mbi territorin e ish Muzeun e Shkencave të Natyrës. Kulla është projektuar nga studioja Arche Associati e Marco Casamonti, një arkitekt i cili ka projektuar objekte të rëndësisë së veçantë si stadium “ARENA KOMBËTARE” apo sheshi i Durrësit, “VELIERA”. Garden Building, emri i së cilës është vendosur për shkak të disa luleve kacavjerrëse mbi godinë, do të ndërtohet nga Nova Construksion 2012, në pronësi të dy vëllezërve Shtufina.

Garden Building – 24-kate mbi territorin e ish Muzeun e Shkencave të Natyrës – projekt i studios “Arche Associati”

Kullë pritet të këtë edhe stadiumi “ARENA KOMBËTARE”, që mban sërish firmën e arkitektit Casamonti. Kjo kullë shërbimesh, e cila po ndërtohet nga kompania Alb-Star, është ngritur me shpejtësi, më shpejt sesa vetë stadiumi.

Punimet në projektin”Arena Kombëtare” – Korrik 2018

51N4E është një tjetër studio projektuese e përfshirë në ndërtimin e kullave në Tiranë. Me themelues Peter Swinnen, njëherësh këshilltar i Qeverisë Flamane dhe mik i ngushtë i kryebashkiakut Rama, emri i 51N4E ndeshet në një sërë projektesh të rëndësishme. Ajo është projektuese e vilës së Edi Ramës në fshatin Surrel, rrëzë Dajtit si dhe projektuesja e kullës shumëkatëshe TID, sot Hotel PLAZZA. 51N4E ka projektuar së fundmi disa godina shumëkatëshe, të quajtura BOOK BULDING dhe të pozicionuara pas Bashkisë së Tiranës, përbri sahatit. Sipas projektit që Citiziens Channel disponon, në këtë hapësirë do të ndërtohen dy kulla betoni 2-fish më të larta se kulla e Sahatit si dhe një objekt futuristik mes tyre, që do të shërbejë si qendër tregtare.

Projekti BOOK BUILDING në qendrën e Tiranës studio 51n4E

Së fundmi, kompania Gener 2 me pronar Bashkim Ulaj, mori leje për një pallat në Rrugën Dervish Hima, (pranë stadiumit kombëtar) me 21 kate mbi tokë dhe 4 kate nën tokë.

Ekonomia e “Kullave” – Paratë nuk kreditohen nga bankat, sektori i ndërtimit në rrezik kolapsi

Por ndërtimi i kullave po shfaq një rrezik të ri, atë të kolapsit financiar në sektorin e ndërtimit. “Në optikën time, kullat (dhe me kulla po i referohem ndërtimeve të planifikuara në qëndër të qytetit me lartësi 20-30 kate) nuk janë shprehje e nevojës së tregut ndërtimor apo e presionit për zhvillim. Ato janë më shumë rezultat i nevojës për maksimalizim të përfitimeve nga zhvillimi i një grupi të ngushtë të sektorit ndërtimor dhe sidomos atij segmenti të spekulimit mbi ndërtimin.” – thotë Flamur Kuçi, për Citiziens Channel.

Apartamentet në kullat në qendër të Tiranës janë relativisht të shtrenjta dhe ndërtuesit presin t’i shesin ato me 2500-3000 euro për metër katror, ndërsa katet e para që shërbejnë si zyra dhe dyqane me 8,000-10,000 euro për metër katror. Me këto çmime, një apartament prej 100 m2 shkon mbi 250 mijë euro, duke e bërë të pamundur blerjen nga një familje që vjen për të jetuar në Tiranë.

“Këto objekte do i adresohen pjesës së lartë të piramidës së popullatës nga pikëpamja ekonomike dhe gjendjes financiare. Kuptohet, kjo shtresë e popullatës e sheh investimin në real estate më shumë si një mbrojtje të kapitalit investues sesa si plotësim të nevojave për strehim.” – vijon më tej Kuçi.

Ajo që është më e rëndësishme, mbetet burimi i parave me të cilat po ndërtohen këto kulla në mes të kryeqytetit.

“Nuk ka ndonjë rritje të madhe të kredisë bankare dhe kjo është e rëndësishme, se nga vijnë këto para është pak e vështirë të kuptohet, por këto para nuk po vijnë nga bankat. Aktualisht bankat nuk duan të kreditojnë sektorin e ndërtimit, pasi e shohin si një flluskë që mund të plasë nga momenti në moment”. – përfundon Ornela Liperi, për Citiziens Channel.

*Citizens Channel  /E.H./

Leave a Reply

%d bloggers like this: