Tirana është një qytet që po ndryshon dita-ditës. Rritja e numrit të ndërtimeve vihet re me sy të lirë, si në qendër të qytetit ashtu edhe në lagjet perfierike të tij. Kryeqyteti i Shqipërisë numëron në 2022, sipas të dhënave të INSTAT ,919 mijë e 511 banorë (qarku Tiranë.)
Përllogaritjet e popullsisë më 1 janar 2022 tregojnë se vetëm një qark i vendit shënoi rritje të popullsisë, krahasuar me një vit më parë, ndërsa njëmbëdhjetë qarqet e tjerë shënuan rënie. Rritja u shënua në Tiranë (+ 0,8 %). Rënia e ritmeve të rritjes së popullsisë në kryeqytet ka qenë e dukshme në dy vitet e fundit, ku nisi edhe përgjysmimi i zgjerimit.
Popullsia e Tiranës është rritur mesatarisht me 16-17 mijë banorë të rinj në vit nga viti 2001 deri në vitin 2015, por në vitet 2017 dhe 2018 kjo rritje ishte më e dukshme sipas INSTAT. Në vitin 2017 Tirana u rrit u shtua me 19 mijë e 380 banorë të rinj dhe në vitin 2019 kjo shtesë i kaloi të 21 mijë persona. Në 2022 popullsia u rrit me 7321 banorë, ndërkohë që në 2018 rritja ishte 21,635 banorë, duke shënuar një ulje në vitin e fundit.
Sipas ekonomistëve lëvizja e qytetarëve drejt Tiranës, ndodh për shkak se kryeqyteti është qendra ekonomike dhe ofron më shumë mundësi punësimi. “Ekonomia është përqëndruar rreth Tiranës. Kjo të pakten pjesërisht sepse këtu është përqëndruar pushteti që ndan të ardhurat tona. Rrjedhimisht kur zhvillohet ekonomia edhe njerëzit lëvizin aty ku ka mundësi më shumë”, u shpreh ekonomisti Klajdi Bregu.
Por pavarësisht këtij faktori, qytetarët vijojnë të emigrojnë. Sipas Anketës se Emigracionit Popullsia e Qarkut të Tiranës është pakësuar me 13.7%, ose me 102 mijë persona gjatë 2011-2019. Nga këto 77 mijë persona kanë migruar të grupuar në familje.
Anketa ka zbuluar se Tirana ka emigracionin më të lartë të njësive familjare krahasuar me qarqet e tjera. Gjatë periudhës, 10.3% e familjeve të qarkut të Tiranës kanë emigruar. Gjithashtu popullsia e Tiranës është në presionin e rënies së lindjeve.
Gjatë viteve 2011-2020 vlerësohet se mesatarisht 42 mijë persona u larguan çdo vit nga Shqipëria
“Mbindërtimi i Tiranës, rrënjët në planin e 2016”
Në tre-mujorin e parë të vitit 2022, Bashkia Tiranë miratoi 112 leje të reja ndërtimi me një sipërfaqje prej 800,375 m2, thuajse dyfish krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë.
Në të gjithë Shqipërinë gjatë tremujorit të parë të 2022 u dhanë 1.031.088 m2 leje ndërtimi, ku 800,375 m2 ishin në Tiranë. Nga këto leje ndërtimi në të gjithë vendin 866.216 m2 ishin për banim.
Në raport me vitin 2019, kur ishte shënuar rekordi i ri i dekadës së fundit, sipërfaqja e lejeve është rritur me 17%. Ndërsa në raport me 2015-n, viti kur u dhanë më pak leje, sipërfaqja është 7.4 fishuar.
Në 2011 për herë të parë pas viteve 90 Tirana hartoi planin rregullues të qytetit. Për dy vite Tirana arriti të nxirrte këtë plan.
“Me ndryshimin e partive politike ajo që ndodhi në 2013 ishte që ky plani u rikonceptua edhe njëherë, u rikonfigurua harta territoriale. Në 2014 Tirana nuk ishte më brenda kufijve të vet si qytet por e tejkalonte duke përfshirë edhe zonat e tjera”, shprehet Doriana Musai urbaniste.
Ajo kujton se në 2016 me planin e ri rregullues, u pa se indikatorët që u përdorën për të ndërtuar planin në fakt “na tregojnë një vizion për Tiranën e 2030 ku qyteti do të dyfishonte popullsinë e vet me 1.6 milionë”.
Plani i 2016 synonte rritjen e popullsisë e për pasojë rritjen e ndërtimeve. Qëllimi parësor i planit ishte të rriste dendësinë e ndërtimeve në pjesën e vjetër të qytetit, pjesa e qytetit brenda ish-vijës së verdhë.
Por ajo që ndodhi sipas urbanistëve nuk është rritja e dendësisë por një mbigarkim i qytetit, pasi sipërfaqja e lejeve të ndërtimit nuk i korrespondon rritjes së numrit të popullsisë. Në 2011, të dy kandidatët kryesorë për kryetar bashkie, Edi Rama dhe Lulzim Basha, ishin dakord se pjesa e vjetër e qytetit ishte e ndërtuar mjaftueshëm dhe se Tirana duhej zgjeruar përtej kufijve të saj, ish-vija e verdhë. Por kjo nuk ndodhi, pasi sot ka ndërtime në sheshin Skëndërbej si dhe në zonën e liqenit.
“Një problem është që ka mbindërtim në Tiranë. Koncepti i planit të Tiranës ka për qëllim të dendësojë qytetin. Por konepti i dendësisë me mbingarkimin jane të ndryshme dhe Tirana nuk është e densifikuar por është e mbindërtuar”, tha Doriana Musai urbaniste.
Musai thotë se nga 2013 e në vazhdim qyteti ka një rritje organike “por ajo që në fakt po të kemi të dhëna të sakta që fakteqësish nuk i kemi dhe të krahasojmë popullsinë me numrin e ndërtimeve do shohim që këto të dyja nuk janë në proporcion të drejtë, pra kemi më shumë ndërtime se popullsi”.
Plani i 2016 eliminon të gjitha zonat e mbrojtura të qytetit. Kudo në qytet parashikoheshin ndërtime nga 7-8 kate deri në 40 kate, dhe kjo ndodhi.
Ky plan zhduk çdo zonë me ndërtime të ulëta, pasi parimi kryesor i tij është rizhvillimi. Plani ka si qëllim prishjen e ndërtimeve të ulëta ekzistuese për t’i zëvendësuar me kulla të larta, duke premtuar se kështu përftohet hapësirë publike shtesë.
Një investigim i Citizens Channel mbi hapësirat e gjelbra dhe planin e Tirana 2030 tregoi se “e gjelbra është eleminuar”.
“Kush po i blen apartmantet në Tiranë?”
Agjenti imobilar pranë Remax Klevis Oshafi shprehet se nuk ka ofertë mjaftueshëm për t’ju përgjigjur kërkesës në Tiranë.
“Jo vetëm që nuk ka stok por nuk ka ofertë mjaftueshëm për të përballuar kërkesën. Unë sot perosnalisht trajtoj 10 klientë për një pronë të caktuar që nuk është akoma në treg”, tha Oshafi gjatë intervistës.
Por Musai mendon se rritmi me të cilin po rritet Tirana në aspektin e ndërtimeve është një rrezik për të prodhuar atë që quhet kriza e pasurive të paluajtshme që ka ndodhur në 2008 në SHBA.
Klevis Oshafi, agjent imobilar Remax
“Gjithë kjo mbingarkesë kur numri i popullsië nuk është në raport të drejtë me ndërtimet, na sjell në problemin e një krize të mundshme të asaj që quhet kriza e pasurive të paluajtshme, kur tregu ngopet nuk ka më kërkesë natyrale, por në fakt ajo që qarkullon jane banesa bosh, të pabanueshem dhe mbajnë kapitalin e bllokuar”, thotë Musai.
Pyetjet se kush po i blen apartamentet në Tiranë, Oshafi i përgjigjet duke thënë se “të gjitha kategoritë blejnë, që nga ata që e blejnë për të banuar dhe nga ata që e blejnë për ta investuar”. Por ai vendos theksin tek një kategori në rritje blerësish që janë emigrantët.
“Një kategori që po blen shumë vitet e fundit janë emigrantët. Nëse më përpara emigrantët investonin në bare, lokale sot investojnë në apartamente të cilat i lëjnë me qira”, tha Oshafi.
Mbi rritjen e çmimit të apartamenteve, Oshafi argumenton se kjo ndodhur për shkak të rritjes së kostove të ndërtimit.
“Trendi i çmimeve vazhdon të jetë në rritje në Tiranë, këtu ka ndikuar edhe rritja e kostos së ndërtimit, që tek baza materiale si dhe tek krahur punëtor. Kjo pastaj është reflektuar edhe tek rritja e çmimit të apartamentit”, tha Oshafi.
“Pastrimi i parave përmes ndërtimit”
Eksperti i ekonomisë, Klajdi Bregu u shpreh gjatë intervistës se “përsa i përket pronave te patundshme as qe diskutohet qe ka para te pista pyetja është sa”.
“Zhvillimi kaq i madh i pronave të paluajtshme ndikon edhe në rritjen afatgjatë sepse nuk krijon mundësi të mira për rritje produktiviteti dhe për momentin merr resurse nga sektorët e tjerë”, shton Bregu.
Raportet ndërkombëtare kanë ngritur shqetësimin mbi burimet e financimit të kësaj industrie. Iniciativa Globale në rajonin e Ballkanit Perëndimor, zbuloi se në vetëm dy vite (2017-2019) u pastruan rreth 240 milionë euro përmes industrisë së ndërtimit në Shqipëri. Media të rëndësishme ndërkombëtare si “The Economist” theksuan se rritja me më shumë se 67% e vlerës së transaksioneve imobiliare dhe dyfishimi i çmimeve, ngre alarmin e pastrimit të parave në Shqipëri.
Sektori i ndërtimit në Shqipëri zë dyfishin e peshës ekonomike në raport me mesataren e vendeve të Rajonit dhe Bashkimit Evropian. Ndërtimi zuri 9,9 % të Vlerës së Shtuar të ekonomisë së Shqipërisë më 2019.
Ka mbaruar studimet e nivelit Bachelor në “Gazetari Politike” në Universitetin e Tiranës dhe aktualisht ndjek studimet e nivelit master për “Gazetari Investigative” në Fakultetin e Historisë dhe Filologjisë. Prej tre vitesh ka punuar si gazetare në median e shkruar dhe atë online, si dhe ka qenë e angazhuar si aktiviste kryesisht në kauzat studentore. Aktualisht është gazetare pranë Citizens Channel
